Rénovation: 4 éléments à vérifier avant de te lancer

Tu rêves de transformer une vieille bâtisse en ta maison idéale ? La rénovation d'une maison est un projet passionnant, mais elle nécessite une préparation rigoureuse pour éviter les mauvaises surprises. Avant de te lancer tête baissée dans les travaux, il est crucial de vérifier ces éléments fondamentaux. Ignorer ces étapes peut entraîner des retards coûteux, des litiges avec l'administration, une arrêt du chantier, voire l'obligation de démolir les travaux déjà effectués. En tant qu'architecte spécialisé dans la rénovation de maison, je te partage les quatre points essentiels à vérifier avant de commencer.

1. Le PLU, plan local d'urbanisme

Le PLU c'est quoi?

Le PLU est un document d'urbanisme qui définit les règles d'aménagement et de construction sur le territoire d'une commune. C'est la bible de tout projet immobilier. Avant même de dessiner un plan, tu dois consulter le plan local d'urbanisme de la zone où se trouve ta future maison.

Pourquoi le PLU est important quand on envisage un projet de rénovation de maison?

Il est important de comprendre qu'il ne se contente pas de dicter les zones constructibles. Il précise également des aspects cruciaux pour la rénovation de maison, comme la hauteur maximale des bâtiments, l'emprise au sol autorisée, les matériaux de façade à privilégier, la pente de la toiture, ou encore la distance par rapport aux limites de propriété.

Un document graphique dit de "zonage"

La première chose à faire est d'analyser le zonage de ta parcelle. Par exemple, une zone peut être classée "UB" pour les zones urbaines ou "N" pour les zones naturelles, chacune ayant des règles très spécifiques. Ne te fie jamais à ce que tu vois chez le voisin, car les règles peuvent varier d'une parcelle à l'autre.

Un règlement écrit

Une fois la classification de ta parcelle individualisée, tu peux te référer au règlement de ta zone. Le règlement diffère suivant les communes et les agglomérations. Tu en saura plus sur la direction à donner à ton projet. Le changement de destination est il possible? Puis je ajouter un étage, puis je peindre ma façade en jaune fluo...

Les autres règlements

Le PLU est loin d'être le seul document régentant les constructions, il existe des règlements visant à réduire le bruit, à identifier les zones naturelles à risques (innondation, seisme, incendie, avalanche...), à sécuriser des parcelles à risques (autour des centrales, des aéroports, des sites militaires...), à préserver le patrimoine (bâtiment de France, bâtiment classé...), les zones sous OAP... Tu trouveras tout ces documents en libre consultation sur les sites du gouvernement ou de ta mairie.

Comment faire si les règlements ne me permettent pas de rénover ?

Dans ce cas, il sera nécessaire d'adapter ton projet aux demandes du PLU. Revoir la hauteur à la baisse, agrandir plutôt que de créer une annexe... Si l'impossibilité résulte d'un problème de zonage ou de destination du futur logement, il est alors possible de demander une modification ou une dérogation au règlement. La procédure peut être longue mais elle n'est pas impossible.

Tu peux gagner du temps en allant discuter avec les services d'urbanismes afin d'expliquer tes problématiques. Généralement ce comportement pro-actif est très apprécié car elle permet de faire des choix stratégiques dès le début de la conception.

2. La correspondance entre le cadastre et l'existant

Le cadastre est le registre public qui dresse l'inventaire des propriétés immobilières. Il est la source officielle pour connaître la délimitation de ton terrain.

Où trouver le cadastre?

Le cadastre est accessible en ligne à l'adresse cadastre.gouv.fr, attention de nombreux sites te permettent d'accéder à ces informations en payant, le service du cadastre national est bien gratuit et accessible pour tous.

Sur le site du cadastre, tu pourras faire des recherches sur les parcelles concernées, vérifier les installations de viabilité récolter des informations sur les surfaces, le classement du terrain... Ces informations te seront utiles pour remplir ta demande de permis de construire.

Comment vérifier les informations du cadastre?

Avant d'entamer une rénovation de maison, il est impératif de vérifier la correspondance entre le cadastre et les limites physiques du terrain et de la maison telle qu'elle existe réellement. Pour comprendre le cadastre, tu dois savoir qu'il s'agit d'un plan de référence pour l'administration fiscale et pour les transactions immobilières. La vérification de cette correspondance est d'autant plus cruciale que le bâti existant ne figure pas toujours correctement sur les plans cadastraux. Il peut arriver qu'une construction soit abusive, c'est-à-dire construite sans permis de construire et donc non déclarée au cadastre. À l'inverse, le bâtis peut être antérieur à la généralisation du cadastre, et donc ne pas y être représenté de manière précise ou même pas du tout. Il est essentiel de comprendre que ces écarts peuvent avoir des conséquences juridiques importantes, notamment en cas de vente ou de demande de permis de construire.

Attention à google maps

Attention, les vues satellites ou bien les vues GPS de ta parcelle n'ont pas d'existence légale. Il est donc essentiel de passer par l'étape de vérification du cadastre ou de passer par des professionnels pour t'assurer de la concordance entre ton bâtiment et sa présence sur les documents officiels.

3. L'état globale du bâtis

Avant d'entreprendre des travaux de rénovation, ou même d'acheter un bien à rénover, il est essentiel de faire le point de la situation du bâtis et du terrain. Pour cela il est possible de faire appel à des professionnels comme un artisan, un maître d'œuvre ou un architecte.

La structure

Examen visuel extérieur

Prends le temps de faire le tour du bâtiment, de vérifier les mouvements du terrain, de repérer les fissures...

Si la réfection récente de la toiture ou de la façade peut être une bonne chose, il est important de vérifier qu'elle ai été faite par des professionnels et des artisans certifiés. En effet, les travaux récents pourraient caché des vis de construction.

La présence de fissure n'est pas forcément un problème. Si elle est superficielle et ponctuelle, pas de soucis, si elle est filante de part en part et profonde, c'est plus inquiétant. A ce moment il faudra vérifier si la reprise de la structure est possible, si c'est le cas, quel pourrait en être le coût?

Examen visuel intérieur

De la même manière, ouvre les placards, les portes, les fenêtres, va faire un tour dans le grenier, inspecte la toiture et les jonctions entre la charpente et les murs de façade. Rien ne doit être laissé au hasard encore moins une pièce où le propriétaire vous déconseille de vous rendre. Pour ce qui est des murs intérieurs, sur les habitats anciens, l'épaisseur du mur n'est pas le seul indice de murs porteurs. En effet avec le temps et l'affaissement du terrain et de la maison, il est possible que de petites cloisons en briques soient devenues structurelles avec le temps.

L'humidité et les maladies

La renovation est elle possible?

Lorsqu'on parle d'humidité, généralement il existe des solutions à mettre en place durant les travaux (drainage, étanchéité...). La faisabilité sera alors plus liée à un budget qu'à une technique de construction.

Pour ce qui est des maladies, la problématique est beaucoup plus délicate. Généralement les maladies, champignons, insectes... Se développent dans des matériaux d'origine naturel comme le bois, or dans un habitat ancien, la présence du bois est importante. C'est pourquoi au delà des coûts il sera peut être nécessaire de retirer une grosse partie de la structure, de la charpente, des portes, des planchers... Avant de te lancer dans les travaux, demande conseils à un ou plusieurs professionnels.

Le diagnostique énergie

Il est fort probable que la rénovation de ton logement passe par la case rénovation énergétique.

Il n'est aujourd'hui plus possible de construire comme on le faisait il y a 60 ans, nous devons prendre en compte les enjeux climatiques et travailler pour que l'impact du secteur de la construction soit le plus faible possible. Pour cela, mais aussi pour te permettre de faire des économies d'énergies, au encore d'augmenter le confort de ton habitation, il est essentiel de comprendre quel système de chauffage/de rafraichissement et quel type d'isolation tu souhaites mettre en place dans ta maison.

4. Le budget pour la rénovation de maison

L'estimation sommaire à partir de la surface à rénover

Il existe un calcul pour estimer très sommairement le budget d'une rénovation. voir mon article

Suivant le type de rénovation, lourde ou légère, il faut compter de 1'500 à 2'200 Euros par mètre carré.

La fourchette est large car cela dépend de beaucoup de critères:

- est ce nécessaire de refaire la toiture?

- devons nous changer les fenêtres, les portes?

- la rénovation des parquets est elle nécessaire?

- Quel type d'isolation devra être mise en place?

Mais aussi:

- Quelle est le lieux de la réalisation?

- Quel délai pour réaliser les travaux?

- ...

La prise en compte des "surprises" de chantier

Un chantier de rénovation est par définition un chantier comportant beaucoup d'inconnus. On ne sait pas toujours ce que l'on va trouver derrière un mur ou sous un plancher, les installations électriques et sanitaires sont elles aux normes, comment ont elles été mises en place...

C'est pourquoi, je t'encourage à ne pas minimiser le budget de tes travaux de rénovation. Mieux vaut revoir ses ambitions à la baisse plutôt que de ne pas pouvoir finir le chantier.

Au delà des surprises lié à la réalisation, le prix des matériaux peut également grandement varié au cours du chantier.

Les aides financières possibles

L'état met en place de nombreuses aides pour t'aider à boucler ton budget travaux, elles sont souvent délivrées sur remise des devis et des factures correspondantes.

Eco prêt à taux zéro

Pour les travaux de rénovation et d'amélioration énergétiques.

Prime rénov'

Pour les travaux d'amélioration énergétique principalement

A savoir qu'il existe également une prime pour les personnes de plus de 70 ans souhaitant adapté leur logement.

Prime énergie

C'est une prime délivrée par les entreprises polluantes afin de contrebalancer leur impact environnemental (EDF, TOTAL...)

Il existe d'autres type d'aide que ce soit au niveau local ou national, n'hésite pas à prendre contact avec ton agence ANAH local qui saura t'orienter en fonction de ta situation

En Bref, mon projet de renovation de maison est il possible?

Se précipiter dans un projet de rénovation de maison sans ces vérifications est une erreur. Ces quatre étapes sont le fondement d'une rénovation réussie et sereine. N'hésite pas à faire appel à un architecte pour t'accompagner dans ces démarches complexes et transformer ton rêve en réalité, en toute sécurité!

Pour aller plus loin ...

Le cadastre

qu'est ce que le PLU

Régulariser une construction